Quando si intraprende l’acquisto di una proprietà immobiliare, è fondamentale porre un’attenzione particolare alla verifica dello stato legittimo dell’immobile. Questa operazione dovrebbe sempre occupare un posto di rilievo nel processo di acquisto, in quanto consente di prevenire eventuali problematiche connesse a violazioni edilizie. Infatti, trascurare un’adeguata analisi preliminare può comportare seri problemi legali e spese totalmente impreviste, come evidenziato dall’ordinanza della Corte di Cassazione n. 28765, emessa il 7 novembre 2024.
In questo articolo, approfondiremo in modo dettagliato il significato di “stato legittimo” e le sue considerevoli implicazioni per coloro che intendono acquistare o vendere immobili.
Che cos’è lo stato legittimo di un immobile?
Il concetto di stato legittimo si riferisce alla conformità dell’immobile rispetto ai titoli edilizi che sono stati approvati in modo ufficiale. Secondo l’art. 9-bis, comma 1-bis, del Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. n. 380/2001), lo stato legittimo è definito come il progetto originariamente autorizzato, al quale si devono aggiungere eventuali modifiche o adattamenti che siano stati eseguiti in conformità con la normativa vigente e le leggi in materia edilizia.
Nel caso di edifici o unità immobiliari costruite in periodi storici in cui era necessario ottenere un titolo abilitativo edilizio, il già citato comma 1-bis stabilisce uno stato legittimo come quello definito dal permesso di costruzione che aveva autorizzato l’edificazione stessa, oppure come quello concernente l’ultimo intervento edilizio eseguito sull’intera proprietà.
Perchè è importante verificare lo stato legittimo di un immobile?
In questo contesto, è importante che l’amministrazione competente abbia verificato, al momento del rilascio del titolo, la legittimità di tutti i permessi precedentemente concessi, incluse eventuali autorizzazioni successive che abbiano abilitato interventi parziali.
A seguito delle recenti modifiche introdotte dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (noto come Decreto Salva Casa), è oggi possibile, nella valutazione dello stato legittimo, tenere conto di tutte le formule di sanatoria previste (artt. 34-ter, 36 e 36-bis del TUE), delle fiscalizzazioni (artt. 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, TUE) e delle tolleranze costruttive e di esecuzione (art. 34-bis, TUE).
Una volta chiarito questo concetto di “stato legittimo”, è necessario accertarsi che esso corrisponda perfettamente allo stato di fatto dell’immobile. Questa verifica è cruciale per determinare se la proprietà sia conforme alle normative edilizie e urbanistiche in vigore, garantendo così una transazione sicura e senza inconvenienti per tutte le parti coinvolte.
